INEFICIÊNCIA DA GARANTIA FIANÇA NAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS.

A locação de imóveis é uma atividade que consiste em dois personagens principais, sendo eles a figura do locador e Locatário, o primeiro tem a finalidade de oferecer seu bem por um determinado tempo sobre a condição de o ser remunerado, ao passo que o Locatário visa a posse sobre este bem, condicionado a uma contraprestação.

A complexidade é inerente as relações locatícias, ao qual motivou na criação de uma Lei especial, intitulada como Lei do inquilinato. Referida lei traz em seu ordenamento mecanismos protetivos para o recebimento dos aluguéis e encargos da locação, caso o locatário fique inadimplente com suas obrigações.

No intuito de garantir o recebimento dos aluguéis e encargos, a lei do inquilinato estipulou a garantia locatícia, instituto não obrigatório, mas que respalda o recebimento dos valores ao locador.

Entretanto, uma dessas modalidades não possui a mesma eficiência que as demais, não cumprindo sua finalidade, tal modalidade é a garantia fiança.

O doutrinador Luiz Antonio Scavone Junior acerca do procedimento especial presente da Lei do inquilinato 8.245/91, esclarece:

“Vale aqui, lembrar a regra do art.5º da Lei 8.245/1991, determinando que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Assim, a lei optou por solução intermediária, mantendo a tradição da ação de despejo para o termino da locação, mas adotando a possibilidade de liminar em algumas hipóteses.”

A inadimplência do locatário pode resultar no despejo, se assim desejar o locador. Entretanto, a lei do inquilinato prevê uma solução mais célere para o despejo do locatário, que é a liminar de despejo, previsto em seu art.59,§ 1º, vejamos:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder -se  -  á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo (...).

Conforme prevê a lei do inquilinato, poderá ocorrer o despejo do locatário no prazo de 15 (quinze) dias, contudo, para a aplicação deste dispositivo existe alguns pré requisitos, sendo um deles, que a locação não esteja coberta com alguma das garantias previstas no art. 37 da referida lei, vejamos:

Art. 59. - IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 

Conforme exposto, caso esteja a locação coberto com alguma modalidade de garantia, não poderá o locador se valer da liminar de despejo. Ocorre que aqui temos um grande problema, ao qual a referida lei não observou, que trata-se da eficácia da garantia fiança.

As modalidades de garantia previstas no art.37 da Lei do inquilinato 8.245/91 são:

Art.37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I- caução;
II- fiança;
III- seguro de fiança locatícia.
IV- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Com exceção da modalidade fiança, as demais garantias são eficientes nos casos de inadimplemento do locatário, concedendo a devida indenização ao locador, de maneira prática e célere. No entanto, a locação cuja garantia escolhida é a fiança, torna-se um enorme problema ao locador, que em diversos casos só recebera a pendência do débito no âmbito judicial.

Não resta dúvidas que a modalidade fiança é a espécie mais utilizada nos contratos de locação, uma vez que é uma forma mais cômoda para o locatário bem como redução de custos que teria com eventual outra modalidade estipulada pela Lei.

A modalidade fiança, ainda que mais acessível ao locatário, produz efeitos negativos ao locador, uma vez que no intuito de reaver os débitos do locatário, acaba se frustrando, quando aciona os fiadores para a cobertura dos valores, ficando ao luxo da subjetividade dos garantidores a opção em adimplir ou não a obrigação contraída pelo Locatário.

Consequentemente, o não pagamento dos débitos locatícios pelos fiadores, incidirá a necessidade de postular o recebimento na seara judicial, levando todas as partes do contrato a um enorme desgaste.

Não bastando a demanda judicial e todos os ônus que o acompanha, não poderá o locador se valer da liminar de despejo, uma vez que a locação possui garantia, ainda que se mostre ineficiente.

Portanto, existe um problema prático desta modalidade de garantia ao qual a legislação não tutela, acarretando em inúmeras demandas judiciais, ou seja, verifica-se uma lacuna existente, uma vez que a garantia fiança não produz os efeito desejáveis ao locador, e o fato de existir uma “garantia’’ cujo eu mesmo alcunho de “garantia fantasma’’, impossibilita a concessão de liminar nas ações de despejo, sobre o fundamento de que a locação possui uma das modalidade de garantia previstas no art. 37 da Lei 8.245/91, afastando ai a possibilidade de concessão de tutela de urgência.

Nos termos do Art.818 do Código Civil temos o conceito de fiança:

É o contrato acessório mediante o qual o fiador garante o cumprimento da obrigação principal pelo afiançado, no caso o locatário, se este não vier a cumpri-la.

Conforme exposto, o próprio dispositivo do Código Civil nos informar que o fiador é a pessoa que garante o cumprimento da obrigação principal, caso não vier a ser cumprida pelo afiançado, ora, questiono, qual a eficiência desta garantia nos contratos de locação ? Nenhuma, o fato da garantia se submeter a vontade dos fiadores em adimplir ou não com a obrigação, faz com que seja uma garantia de risco, ensejando assim diversas demandas judiciais.

Em síntese, concluímos que a modalidade fiança é uma alternativa obscura, falha e com pouca eficiência, não cumprindo com sua finalidade de garantir a locação, podendo acarretar inúmeros problemas ao locador, sendo sempre interessante optar por outra modalidade.

Por Yuri Freitas Santos

Especialista em Direito Imobiliário.