Prazo e denúncia da locação - entenda melhor como funciona.

As relações locatícias possui um alto grau de particularidade, ao qual foi necessário constituir uma lei especial visando regulamentar o direito das partes contratantes.

A particularidade deste texto se concentra nos prazos da locação de imóveis urbanos, que, corriqueiramente observamos a estipulação de 30 (trinta) meses para os contratos cuja finalidade são residenciais e 48 (quarenta e oito) meses para os contratos comerciais.

Esta habitualidade acaba estabelecendo um paradigma que perpetua no senso comum, em virtude principalmente daqueles que não tem conhecimento jurídico. Entretanto, o prazo de locação residencial ou comercial pode ser estabelecido por qualquer prazo, conforme estipula o art. 3º Lei do inquilinato 8.245/91 :

"Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos."

Apesar da possibilidade das partes estipularem qualquer prazo no contrato de locação, a lei do inquilinato prevê algumas situações especificas a serem observadas, principalmente no que tange a retomada do imóvel. Vejamos!

DENÚNCIA DA LOCAÇÃO (MOTIVADA/IMOTIVADA):

A denúncia da locação é o instituto ao qual o locador se valerá para a retomada do imóvel após o término do prazo estipulado. Este instituto é ramificado em dois campos, sendo eles a denúncia motivada e imotivada.

DENÚNCIA MOTIVADA:

A denúncia motivada será utilizada pelo locador findo prazo estabelecido, ao qual deverá ser realizado inferior a 30 meses, de modo que a retomada deverá ser justificada, observando as hipóteses previstas na lei especial, conforme preceitua o Art.47, vejamos:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu    emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Ou seja, o locador deverá observar as hipóteses e condições estipuladas pela lei do inquilinato, o que acabará refletindo no prazo contratual que será acordado entre as partes.

As inúmeras condições estipuladas pela lei do inquilinato nos casos de denúncia motivada, faz com que o locador opte em acordar prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, de modo que no vencimento do contrato, poderá o locador se valer da denúncia imotivada.

DENÚNCIA IMOTIVADA:

Nesta modalidade, verifica-se que a retomada do imóvel pelo locador acontece de maneira mais simples, bastando o contrato estar vencido e que tenha sido acordado com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses.

O locador deverá notificar o locatário para que, no prazo de 30 (trinta) dias após o recebimento da notificação seja realizado a entrega do imóvel ao locador, no mesmo estado que o recebeu. O dispositivo que prevê estas condições, se encontra no art. 46 da lei do inquilinato, vejamos:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Conforme exposto, os contratos realizados por escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, haverá uma facilidade maior na retomada do imóvel, após o prazo estabelecido.

DO PRAZO INFERIOR - 30 meses

Após aprendermos o instituto da denúncia nos contratos de locação, veremos o eventual risco que locador está sujeito quando realiza contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses ao qual será tutelado pela denúncia motivada prevista no art. 47 da Lei especial 8.245/91.

Além das inúmeras condições estipuladas pela lei do inquilinato na retomada do imóvel pelo locador, este, estará sujeito a respeitar o prazo de 5 anos após o vencimento do contrato, caso não se aplique uma das demais outras situações, vejamos:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga  -  se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Verifica-se que, não incidindo qualquer hipótese de retomada do imóvel através da denúncia motivada, deverá o locador respeitar o prazo de 05 anos ininterrupto. Fica claro que neste dispositivo o legislador tinha o intuito de proteger o locatário, haja visto ser a parte hipossuficiente.

Assim sendo, entende-se que o locador deverá se atentar sempre aos prazos acordados na locação de imóveis urbanos, para que não seja surpreendido posteriormente.

POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL ANTES DO PRAZO ACORDADO.

O locador poderá retomar o imóvel antes do prazo avençado em algumas hipóteses previstas no art. 9º da lei do inquilinato 8.245/91, vejamos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

A retomada do imóvel pelo locador antes do término do prazo estipulado, se atém a estas condições taxativas do artigo 9º da referida lei especial. Caso não atenda uma dessas condições, deverá o locador respeitar fielmente o prazo acordado.

A referida lei trouxe um dispositivo claro e objetivo quanto a possibilidade da retomada do imóvel pelo locador antes do prazo, vejamos:

Art. 4 o   Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 o  do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Conforme exposto, salvo § 2 o do art. 54-A, que trata sobre a multa compensatória paga pelo locatário ao locador na entrega antecipada do imóvel, não poderá o locador solicitar a entrega do imóvel pelo locatário, observando se eventualmente não contempla as hipóteses previstas no artigo 9º da referida lei.

DA AÇÃO RENOVATÓRIA

Os contratos comerciais possui um instituto processual ao qual visa proteger estes locatários. Tal instituto é a ação renovatória. O locatário poderá se valer deste beneficio processual, caso queira renovar seu contrato de locação, entretanto, deverá observar as condições impostas pela lei, observe:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

A ação renovatória visa tutelar o ponto comercial utilizado pelo empresário, de modo que, seria muito injusto o locatário entregar o imóvel ao locatário após ter estabelecido sua clientela.

Assim sendo, diante a possibilidade do locatário se valer da ação renovatória, os inúmeros contratos comerciais são estipulados pelo prazo de 48 (quarenta e oito) meses, para que assim, não entre o contrato nas condições previstas na referida lei especial.

Chegamos ao fim de mais um texto, o intuito deste artigo é alertar das particularidades existentes na lei do inquilinato 8.245/91, de modo que o locador e locatário, tenha ciência dos seus direitos e deveres, afastando eventual surpresa no decorrer da locação.

Por Yuri Santos Freitas

Especialista em Direito Imobiliário